转变 房地产进入“白银时代”

    2014年房地产市场调整不同于往年：没有明显的政策触发因素，没有政府的强制干预。

    国内主要城市房价在经历一年多的“狂飙突进”后，房价于2月首现同环比“双收窄”。截至目前，统计局发布的70大中城市房价数据显示，环比上涨城市数量已从年初的64个下降至11月的无一上涨。价格变动幅度，已从1月的最高1.2%涨幅，变为最小降幅0.1%。

    在市场下滑的背景下，房地产开发速度有所减缓。数据显示，全国房地产开发投资增速已从年初1至2月的19.3%，下降至1至11月的 11.9%。对于综合反映我国房地产业发展景气状况的国房景气指数为94.3，也再次回落0.46点。原华远集团董事长任志强表示，自从国房景气指数发布 以后，2008年是一个低潮，2012年又出现一个低潮，但是这次还没有止住，94.3已经超过历史最低点，而且还在继续下滑。

    全联房地产商会创会会长聂梅生日前在中国写字楼综合体发展论坛上便用“严峻”一词形容现阶段的房地产市场局面，“当前楼市从市场层面来看依然严峻，房地产整体行业负增长的情况回到了2008年至2009年的低点。”

    值得一提的是，国房景气指数可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况、波动幅度，并预测未来趋势。国房景气指数降至历史最低意味着，房地产市场形势远不如人们的预期。

    对于这次因预期改变而发生的自发性下调，郁亮认为，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号。只不过，人人 弯腰就可以捡到黄金的时代结束了，房地产行业进入了“白银时代”。“‘黄金时代’如少年青春期，而步入‘白银时代’即进入壮年期，行业将会更加成熟。但 ‘白银时代’跟‘黄金时代’相比，毛利下降，竞争压力大，库存压力大，地价更高。”他表示。

    调控 楼市政策逐渐“去行政化”

    近日，定调下一年房地产市场调控的全国住房和城乡建设系统工作会召开，但在2015年重点工作中，“房地产调控”、“限购”两个牵动行业命 运的关键词并未出现，值得注意的是，这是近8年来，住建部首次在新一年工作部署中，房地产领域没有提及具体的政策或措施，也被外界解读为，2015年中央 层面不会对楼市进行大力度调控。

    “去行政化”是2014年房地产调控取向的关键词。自进入2014年以来，中央层面对于房地产调控便只字未提。对于已经持续三年的楼市限购 政策，地方政府在经济下滑的背景下，再次蠢蠢欲动，频繁试探中央的底线。截至9月底，随着珠海放开限购，全国除北京、上海、广州、深圳以及三亚5个城市 外，其余所有城市全部解除限购。同时，解除限价、加大购房支持力度、调整落户条件，地方政府再次为支持房地产开了政策口子。

    随后，在市场继续下探的背景下，中央开始有了动作。9月30日央行发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，扶植购房刚性需求，并加 大对保障性安居工程建设的金融支持；积极支持居民家庭合理的住房贷款需求；增强金融机构个人住房贷款投放能力；继续支持房地产开发企业的合理融资需求。首 套认定实行“认贷不认房”，不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房。

    10月9月，住建部、财政部、央行三部委联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地放松公积金贷款条件，今后职工连续缴存6个月即可申请公积金贷款，公积金将实现异地互认。10月29日国务院再次强调促进住房消费，放松公积金支付房租条件。

    11月21日，中国人民银行宣布，自22日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。这是央行时隔两年再次降息。

    任志强认为，地方政府在短时间内难以摆脱对房地产的依赖，降息、降准等金融政策再次放松指日可待。钢铁、水泥、玻璃等是房地产上游，家电、 家装、建材等是房地产下游，相关40个行业中在房地产下滑中都处于下滑趋势。“投资在GDP之中所占的比重仍然是最大的，大概占到48%，但房地产的下 滑，大约影响GDP至少0.3个百分点。”